Как сдать квартиру в аренду самостоятельно — этапы сдачи

Самые недоверчивые из владельцев арендодателей предпочитают не полагаться на профессиональных риелторов и сдавать квартиры самостоятельно. На самом деле, для того, чтобы самому сдать квартиру необходимо усвоить несколько поэтапных действий, которые нужны для получения стабильной ежемесячной прибыли в виде арендных платежей без возникновения конфликтных ситуаций.

Это определение цены на квартиры, поиск клиента, правовые моменты при заключении договора и страхование имущества.

Цена аренды: факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Для того чтобы понять за какую именно сумму вы можете быстро сдавать свою квартиру, следует учитывать множество нюансов, из которых складывается оптимальная цена найма.

Критериями для понижения или повышения востребованности на рынке недвижимости могут выступать следующие факторы:

1. Район расположения

Деловой или исторический центр мегаполиса всегда будет востребован. Квартира, которая находится вблизи сосредоточения офисов и торговых центров, в популярном месте города, будет стоить дороже ,чем в спальном районе.

Большое значение в определение цены аренды квартиры имеет транспортная доступность и наличие инфраструктуры в шаговой доступности рядом с домом. Спальный район также имеет ряд преимуществ, особенно если это обжитой микрорайон с многочисленными маршрутами до центра. Если поблизости от месторасположения вашего дома имеется станция метрополитена, то такая квартира будет стоить дороже аналогичного помещения, расположенного в нескольких километрах от метрополитена.

Ключи и макет частного дома

2. Средневзвешенная цена в микрорайоне

Для того чтобы знать от какой суммы следует отталкиваться в качестве базовой арендной стоимости, следует изучить на порталах недвижимости предложения от агентств. Для этого введите параметры вашего жилья и посмотрите, какие суммы ежемесячных арендных платежей анонсируются в рекламных предложениях от АН.

На объявления «от собственников» лучше не ориентироваться, так они обычно недостаточно необъективны.

3. Состояние ремонта помещения

Самый дорогой сегмент недвижимости — это квартира с капитальным ремонтом, новой мебелью и импортной добротной техникой.

Более дешевый и самый распространенный вариант жилья — это наличие косметического ремонта, мебели 2000-х годов и бытовой техники не брендовых фирм. Если это чистая ухоженная квартира, с исправными коммуникациями, то ее сдача в наем, в отличие дорогого и «навороченного» жилья, не будет зависеть от экономической ситуации в стране. Средний по стоимости аренды сегмент жилья — самый востребованный на рынке недвижимости, особенно это касается двухкомнатных квартир.

Самый дешевый вариант — это так называемый «бабушкин ремонт», то есть сборная мебель, деревянные крашеные оконные рамы и отсутствие стиральной машинки-автомата. Это эконом-вариант, обычно снимаемый студентами.

Каждое из достоинств или недостатков квартиры соответственно понижают или повышают ее стоимость – это и наличие кондиционера, и крайний этаж, и кафель в санузле. Из такого комплекса составляющих и формируется окончательная рыночная стоимость арендной платы, при которой квартира не будет простаивать более трех дней.

Страхование жилья — полноценная защита от потенциальных неприятностей

Для того чтобы чувствовать себя спокойно и не думать о том, что может случиться с имуществом и недвижимостью в ваше отсутствие, обязательно следует застраховать квартиру. Лучше, если это будет комплексная страховка.

Вот те виды страхование, которые вы обязательно должны осуществить для гарантии восполнения возможного ущерба:

  1. Гражданская ответственность, которая предусматривает выплату страховой премии в случае, если по вашей вине (арендатора) произошла порча чужого имущества.
  2. Страхование непосредственно объектов имущества, которые находятся в квартире — бытовой техники, мебели, ковров и предметов домашнего обихода.
  3. Страхование несущих конструкций (стен помещения) — особенно это касается старого фонда жилья.
  4. Если квартира с хорошим ремонтом, то в первую очередь необходимо застраховать  внутреннюю отделку, инженерные коммуникации, элементы декора. Благодаря такой страховке вы сможете возместить ущерб от затопления соседями или кражи имущества.

Актуальность страхования соответствуют современным реалиям, и постепенно набирает все большую популярность в нашей стране. Особенно если в квартире проживают малознакомые люди, пришедшие к вам по объявлению из интернета.

Этапы сдачи недвижимости в найм

1. Подготовка жилья для сдачи в аренду

Для приведения жилья в порядок следует учитывать следующие факторы, которые определяют быструю сдачу объекта:

  1. Чистота в помещении — главное, на что в первую очередь обращают внимание клиенты, особенно если этот клиент женщина. Чистый санузел и газовая печь, отсутствие старых поломанных б\у вещей и нагромождений мебели – все это важные составляющие элементы для быстрой сдачи квартиры в найм.
  2. Если вы сдаете недорогие элитные апартаменты, а среднестатистическую квартиру, то косметического ремонта для освежения помещения будет достаточно. Сантехника должна быть вся в исправном состоянии, стены выкрашены в яркие жизнеутверждающие цвета, обои должны быть без пятен.
  3. Первое, что начинают делать потенциальные арендаторы, заходя в квартиру, это пробовать раскладывать диван и проверять упругость матраса на кровати. Поэтому все элементы мебели должны быть приведены в исправное состояние.
  4. Базовый набор бытовой техники для среднестатистической квартиры состоит их холодильника, стиральной машинки и варочной поверхности (печки). Для благополучной и быстрой сдачи их присутствие в исправном состоянии обязательно. Остальные предметы техники, такие как микроволновая печь или пылесос, являются приятным дополнением для квартирантов.
  5. Приятные аксессуары способны украсить неказистую квартиру и придать ей шарм. Качественные шторы или люстра, красивый палас на полу, могут отвлечь внимание клиентов от существенных недостатков ремонта. Уют и хороший вкус часто делают обычную квартиру востребованной «с первого показа».

2. Формулировка объявления

За образец можно взять любое профессиональное объявления с сайта недвижимости. В анонсе обязательно укажите район, ориентир местонахождения дома, этаж, состояние квартиры и наличие техники и мебели (здесь можно указать бренды, страну-производитель и годы приобретения).

Состояние жилья обычно классифицируется как отличное, жилое, удовлетворительное или люкс. Также укажите, какой социальный сегмент общества наиболее предпочтителен для вас, как для арендодателя, то есть берете ли вы студентов, иностранцев или семью с маленькими детьми.

Если вы живете в маленьком городе, то необходимо сделать объявление в бумажном  виде и расклеить его. Для мегаполиса достаточно скопировать и поместить предложение на трех-пяти сайтах недвижимости, имеющих самый высокий рейтинг в вашем регионе.

3. Сезонное колебание цен в аренде недвижимости

Если вы сдаете квартиру в первый раз, то лучше это сделать в конце лета или весной. Именно эти сезоны наиболее востребованы арендаторами, что обеспечивает пиковые цены и востребованность квартир

Для конца лета характерно появление студентов, также именно в эту пору самое большое количество иногородних приезжают в город или готовы сменить кварту. Потом ближе к Новому году опять начинается ажиотаж на арендное жилье, после этого затишье и падение цен будет по началу весны.

Это не касается специфики курортных городов, где стоимость аренды определяется в зависимости от возможности полноценного отдыха.

4. Подготовка договора аренды

Термин «найм» является правомерным для арендных отношений в жилой недвижимости. Договор найма, заключаемый на период менее одного года, не требует регистрации в Госреестре. Поэтому, заключая договор аренды, формулируйте его как договор «найма».

Договор аренды (найма) должен состоять:

  1. Из непосредственно договора, где прописываются условия проживания.
  2. Акта-приема передачи помещения-документа, подтверждающего передачу прав и обязанностей по содержанию помещения арендатору.
  3. Расписки о получении денежной суммы от владельца недвижимости, которая удостоверяет факт получения денег от квартирантов.
Каждый из этих документов несет свою юридическую нагрузку и призван обеспечить не только условия договора, но и правовые аспекты взаимодействия сторон.

Обязательные пункты договора аренды, которые должны быть прописаны в документы

  1. Дата и место подписания договора.
  2. Реквизиты (паспортные данные) участников договора.
  3. Период, на который заключается договор.
  4. Поименный список жильцов, которые будут проживать в объекте недвижимости с указанием их паспортных данных.
  5. Условия, при которых договор может прерываться и период, за который каждая из сторон обязана предупредить о ничтожности договорных отношении.
  6. Отдельным пунктом должен быть оформлен график платежей с указание даты (каждый платеж должен подкрепляться распиской от владельца о современной оплате арендной платы).
  7. Пункт об оплате коммунальных платежей должен содержать информацию о том,  какие из затрат несет арендодатель, какие арендатор (могут быть другие условия, например, коммунальные платежи платятся полностью одной из сторон). Сюда же вносятся начальные показания счётчиков учета.

Приложением к договору найма служит акт приема-передачи имущества в пользование, где прописывается уровень ремонта в помещении, его недостатки, степень амортизации мебели и бытовой техники.

Этот документ поможет не допускать конфликтов при выезде жильцов.

Залоговая сумма и выбор жильца

Для того чтобы иметь гарантию возмещения за испорченное имущество, существует залоговая сумма, размер которой обычно составляет сумму ежемесячного платежа за аренду. Эти деньги отдаются квартирантам по окончании арендных отношений после того, как хозяин убедится в сохранности своего имущества.

Арендная квартира — средство производства для арендодателя. Своевременные платежи и аккуратность при пользовании помещением — это главные аргументы для выбора надежного квартиранта. Некоторые хозяева для этого требуют справку с места работы арендатора, чтобы быть уверенным в его стабильности.

Стандартно многие хозяева не хотят брать нескольких мужчин, семьи с домашними животными и мигрантов из стран ближнего зарубежья. Здесь индивидуальные предпочтения и взгляды хозяев лучше озвучивать заранее, ещё в объявлении.

Конфликтные ситуации и методы их решения

Все потенциальные конфликтные ситуации, возникающие по вине арендатора, должны сопровождаться заранее оговоренными санкциями владельца квартиры. Это может быть штраф, прописанный в договоре (например, если вместо трех человек в квартире живет бригада строителей) или разрыв договорных отношений в течение нескольких дней.

Согласно законодательству РФ, выселить арендатора можно, если:

  1. Арендатор уклоняется от оплаты аренды помещения.
  2. Помещения используется не по назначению (для субаренды или офиса).
  3. Нанесен значительный урон имуществу и состоянию недвижимости.
  4. После неоднократного предупреждения об освобождении квартиры жилец не выезжает из помещения.
Процедура выселения начинается с того, что в присутствии свидетелей вы письменно уведомляете арендатора о своем желании избавиться от квартирантов.

Обращение в суд. Не следует самостоятельно менять замки в квартире или отключать коммуникации — это может стать поводом для встречного иска. После того, как вы письменно уведомили жильцов о выселении, можно подавать в суд, аргументируя свое решение фактами порчи имущества или неплатежеспособностью арендатора.

Важным фактором для суда будет правильно составленный договор найма, где прописываются сроки выселения и правила пользования квартирой.

Уплата налогов

Для того чтобы иметь законные и действенные рычаги воздействия по отношению к недобросовестным арендодателям, следует регистрировать договор в налоговой инспекции.

Физическое лицо платит 13% от стоимости аренды путем подачи декларации в районную налоговую инспекцию не позднее 30 апреля следующего за налоговым периодом года. Налог вычисляется самостоятельно, к декларации прилагается копия договора найма.

Если вы сдаете недвижимость юридическому лицу, то здесь налоговым агентом выступает ваш арендатор. Бухгалтер его фирмы ежемесячно отчисляет сумму налогов и предоставляет вам копию платежного документа. Если вы предприниматель ПБОЮЛ, то ваш налоговый платеж войдет в общую систему вашего налогообложения.

Уклоняясь от уплаты налогов, кроме административной ответственности, вы лишаете себя права спокойно и уверенно чувствовать себя в случае возникновения неурядиц с квартирантами.

Покупка недвижимости и ее сдача в аренду помогает избежать девальвации денежных накоплений и чувствовать себя защищенным от инфляционных процессов в стране. Сдача недвижимости в найм в строгом соответствии с требованиями законодательства поможет избежать многих неприятных ситуаций и обеспечит стабильный и надежный источник дохода.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить