Какие документы необходимы для продажи квартиры — основные нюансы

Любая сделка с недвижимостью является очень сложным во всех отношениях вопросом. Для того чтобы продать квартиру, нужно собрать и оформить много важных документов. На первый взгляд — это довольно просто, достаточно найти нужную информацию в интернете. Но на деле все гораздо сложнее.

Подчас для того чтобы продать квартиру, и самое важное, сделать это юридически грамотно, требуется профессиональное образование в данной области.

Макет частного дома

Кто имеет право совершить эту сделку

С юридической точки зрения совершать подобные сделки может лицо, которое является собственником данного жилья. В том случае, если вы распоряжаетесь жилой недвижимостью на основании договора социального найма, то возможно совершить обмен. Однако большинство сделок подобного рода сегодня происходит путем заключения договора купли-продажи. Поэтому если вы проживаете в муниципальной квартире, и желаете ее продать, то вам нужно поторопиться с ее приватизацией.

Изначально бесплатная приватизация квартир должна была закончиться в январе 2007 года, однако сроки многократно продлевались. Президент России продлил приватизацию муниципального жилья до 1 марта 2016 года. Будут ли еще переноситься сроки, пока не известно. Есть и еще один важный момент.

Если квартира была предоставлена государством после первого марта 2005 года, то приватизировать ее невозможно. Кроме того, принять участие в процессе приватизации можно только один раз в жизни. В законе имеется исключение для несовершеннолетних граждан, которые уже участвовали в этом процессе.

Достаточно много проблем возникает с жилой недвижимостью, которая находится под залогом. В таком случае потребуется разрешение залогодержателя, если другой вариант не предусмотрен в договоре ипотечного кредитования. По мнению юристов, банки очень редко дают одобрение на проведение сделки по продаже имущества.

Основные способы продажи

На сегодняшний день существует два основных способа продажи квартиры. Это самостоятельно и с помощью риелтора. И тот и другой вариант имеют свои преимущества и недостатки. В первую очередь нужно определить, в какой срок вы желаете получить деньги за вашу жилую недвижимость.

Срочная продажа подразумевает скидку почти наполовину от стоимости квартиры. Поэтому такой вариант устраивает далеко не всех.

Если вы решили продать квартиру самостоятельно:

  1. Можно сохранить полную конфиденциальность сделки, поскольку в ней не будут участвовать третьи лица. Однако гарантии того, что сделка пройдет удачно, и вы получите деньги, никто не даст. Риелтор же будет контролировать сделку и в то же время является свидетелем. Кроме того, профессиональное агентство использует надежные схемы.
  2. Разумеется, за услуги риелтор придется платить. Проводя сделку самостоятельно, вы экономите на этом. Но по закону все издержки подобного рода компенсируются из средств покупателя или 50 на 50.
  3. Если все же однозначно вы решаете продать квартиру самостоятельно, то придется позаботиться о рекламе. Вам лично придется обновлять объявление, поскольку каждый день появляются новые. С учетом того, что современный человек живет в активном ритме, у вас просто не будет на это времени. Поэтому о быстрой продаже квартиры в таком случае придется забыть. Кроме того вам придется общаться с потенциальными покупателями и показывать свою квартиру.

В этом смысле продажа через риелтора является более безопасным и быстрым способом продажи квартиры:

  1. Во-первых, агенты по недвижимости имеют опыт и умеют продавать.
  2. Во-вторых, они знают все тонкости и технические приемы того, как провести успешную сделку.
  3. В агентстве по недвижимости имеется свежая информация о ценах на жилье, какое жилье проще продать.
  4. Риелтор составит объявление так, что вашей квартирой заинтересуется потенциальный покупатель. Кроме того, он знает, на каких сайтах и в каких рекламных блоках лучше всего его разместить.
  5. В том случае, если вы решите продавать квартиру самостоятельно, то потребуется потратить много времени на сбор необходимых документов. Риелторы же выполняют все самостоятельно. Кроме того, они всегда проконсультируют и все объяснят.

Как подготовить к продаже?

В первую очередь жилье нужно привести в порядок. Мелочи, на которые лично вы не обращаете внимания могут сыграть не в вашу пользу. Потенциальный покупатель обязательно обратит внимание на то, в каком состоянии находится подъезд, лифт, лестничная площадка. Иногда даже неисправная лампочка в подъезде может отпугнуть его.

По мнению специалистов, делать капитальный ремонт нет смысла, но вот косметический сделать нужно. Приведите в порядок сантехнические приборы, поменяйте обои, покрасьте батареи. Перед приходом потенциального покупателя нужно сделать уборку. Квартира должна быть свободной от мебели. Не забудьте привести в порядок и балкон.

1. Определение цены

Окончательная цена при продаже складывается не только из стоимости одного кв. метра, в районе, где находится дом, но и многие другие факторы участвуют в этом процессе:

  1. Состояние, в котором находится жильё тоже важно. Разумеется, что дорогой евроремонт увеличит стоимость жилья, но это не значит, что он понравится покупателю.
  2. Стоит уделить внимание состоянию коммуникаций. Если недвижимость находится в неприглядном состоянии, например, текут трубы, с потолка осыпается штукатурка, то торга избежать не получится. Человеку, который купит ее, придется вложить немалые средства, чтобы привести ее в порядок.
  3. Расстояние до ближайшего метро, или железнодорожной станции, а также развитая инфраструктура, будут увеличивать, или уменьшать цену за квадратный метр. Большое значение имеет и тип дома. Так, старая хрущевка с неудобной планировкой, стоит дешевле, чем в новостройке. Квартира в панельном доме дешевле в монолитном или в кирпичном.
  4. Наличие лифта и этажность дома. Первый и последний этаж оцениваются дешевле. В крупных мегаполисах отдается предпочтение квартирам, которые расположены выше пятого этажа. Большое значение имеет и планировка жилья. Изолированные комнаты, просторный коридор и большой балкон, будут увеличивать стоимость квартиры.

2. Сбор документов

Для оформления сделки необходимо собрать пакет документов, которые зарегистрируют право собственности покупателя.

Этими документами являются:

  1. Акты, составленные государственными органами или местным муниципалитетом.
  2. Договора в отношение объекта недвижимости, которые заключаются в полном соответствии с законом.
  3. Документы, подтверждающие факт приватизации.
  4. Свидетельство о праве наследования.
  5. Судебные решения.
  6. Выписка технического паспорта из БТИ. В данном документе содержится план, оценка.

В том случае, если была проведена перепланировка без согласования с местными органами, то требуется проставить печати на документах о том, что разрешение отсутствует. В таком случае придется оформлять необходимые документы, в противном случае в государственной регистрации откажут.

Какие дополнительные документы могут потребоваться

Существует ряд обстоятельств, которые необходимо учитывать при продаже квартиры. В том случае, если данная жилая площадь является совместно нажитым имуществом супругов, то требуется согласие супруга, продавца, которое обязательно должно быть заверенное у нотариуса. Если квартиру продает гражданин, признанный недееспособным, то требуется разрешение от лица, являющегося попечителем.

На сегодняшний день получение разрешения органов опеки и попечительства требуется только в том случае, если продажа квартиры может затронуть права и законные права. В остальных случаях этого не нужно.

Если сделку заключает представитель собственника квартиры, то требуется оформление доверенности у нотариуса. Кроме того, необходимо составить акт или договор, который является основанием передачи права собственности на квартиру покупателю. Он необходим при оформлении государственной регистрации сделки.

При получении документов о регистрации сделки нужно заплатить пошлину.

Существует еще один важный момент. У продавца должно быть зарегистрировано право собственности, особенно если оно возникло до 31 января 1998 года. Это можно сделать одновременно.

Итак, какие документы потребуются:

  1. Технический паспорт из БТИ.
  2. Единый жилищный документ.
  3. В том случае, если недвижимость была получена по наследству, или подарена, то требуется справка из налоговой инспекции об отсутствие долгов по налогам.
  4. После этого заключается договор в письменной форме купли-продажи и подписывается участниками сделки.
  5. При желании его можно заключить у нотариуса. В таком случае придется платить пошлину.

В том случае, если собственность долевая и владельцами долей являются несовершеннолетние:

  1. Необходимо оформить запрос у нотариуса на совершение сделки.
  2. Составить заявление обоих родителей ребенка, где будет указана полная информация.
  3. Если родители не состоят в браке или разведены необходимо их присутствие во время заключения договора. В случае их отсутствия ( или одного из них) требуется заверенное согласие у нотариуса.
  4. Согласие продавцов жилой недвижимости, которая является альтернативной.
  5. Внутренний паспорт родителей и детей (если исполнилось 14 лет).
  6. Документы на право собственности обеих квартир.
  7. Справка из БТИ.
  8. Документы по обеим квартирам.
  9. Выписка финансово-лицевого счета.
  10. Из домовой книги.
  11. Справки о том, что нет долгов по квартплате.
  12. Справка из ФНС.
Если ребенок является владельцем недвижимости, то контроль органов опеки и попечительства неизбежен. Причем неважно, прописан он там, или нет.

Регистрируется факт сделки в Росреестре в установленном законом порядке.

Договор купли-продажи – основной документ, подтверждающий совершение сделки

Одним из этапов в продаже жилья является составление и заключение договора купли-продажи. Он создается на основе оценочной стоимости жилья, а также учитывает все нюансы самой сделки.

Обязательными данными в этом документе являются:

  1. Паспортные данные. В том случае, если сделка поводится третьей стороной, то в нем фиксируются сведения об этом.
  2. В статье 554 ГК России сказано, что необходимо указать предмет купли-продажи. Здесь указываются сведения о недвижимости, которые передаются покупателю. В частности, местонахождение объекта.
  3. В договоре указывается стоимость. Это может быть внутренняя валюта России или сумма эквивалентная в иностранной.
  4. Как правило, инвентарная оценка может быть выше или ниже стоимости. В том случае, если покупатель использует кредитные средства, то указываются условия рассрочки.
  5. В том случае, если в квартире, которая является объектом купли-продажи проживаю лица, сохраняющие право пользования, то они должны быть указаны в договоре. Данное условия должно быть выполнено обязательно. В противном случае сделка будет признана незаконной и расторгнута.
Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить