Общее имущество многоквартирного дома — понятие и особенности

Понятие общего имущества

Признаки:

  • не входит в границы квартиры, помещения нежилого типа, используемого индивидуально;
  • используется с целью обслуживания более чем одной части строения;
  • располагается в пределах выделенного под данное строение участка.

Присутствие указанных условий в совокупности – главное требование. Иначе имущество не может быть признано таким, что принадлежит и может использоваться всеми проживающими в доме.

Многоквартирные дома

Что входит в состав общего имущества в многоквартирном доме

Основываясь на положение ряда действующих на сегодня документов, составляющие этого понятия можно условно разделить на несколько групп в зависимости от их расположения:

Над домом:

  1. Технический чердак. Под этим следует понимать расположенный в самой верхней части здания нежилой этаж, где расположено оборудование инженерного типа, проложены коммуникации;
  2. Кровля (крыша). Имеется в виду конструкция, которая выполняет несколько функций:
    • несущие;
    • тепло- и гидроизоляции;

В доме — места, которые используются всеми жителями, но не входят в границы квартир. Достаточно объемное явление, в которое включается:

  1. Эвакуационные пути;
  2. Зоны близ входа:
    • подъезды;
    • тамбур – территория, защищающая внутреннюю часть от негативных факторов среды;
    • вестибюль – переход от лестниц, лифтов к помещениям первого уровня;
  3. Помещения для хранения колясок;
  4. Пути для эвакуации;
  5. Лестницы и площадки между этажами;
  6. Шахты (лифтовые, для сброса мусора);
  7. Гаражи/площадки для автотранспорта, размещенные внутри здания;
  8. Чердаки, технические этажи и другое.

Важное замечание: ст. 36 ЖК ограничивает понятие «общая собственность» границами квартиры. Нежилые территории дома не упоминаются. Неверным будет считать, что они также являются имуществом, которым могут пользоваться все из-за того, что также имеют владельца (собственника).

Нежилые части здания могут приобрести признаки общего имущества, если не будут соответствовать хотя бы одному признаку этого понятия ограждающие конструкции (несущие, не несущие) и оборудование за границами/ в помещении, служащее для обслуживания всех жителей дома.

Важное замечание: Под ограждающими конструкциями (ОК) следует понимать части здания, которые образовывают внешний и внутренний каркас.

Несущие конструкции отвечают за обеспечение прочности и распределение нагрузок всех частей дома (в том числе и собственной массы) на фундамент. Это отличает их от не несущих конструкций.

К ОК нельзя отнести стены между комнатами внутри квартиры, поскольку они обслуживают только конкретное помещение. Отсутствие признаков совместного имущества позволяет легко совершать перепланировку. 

Ограничения на подобные действия накладываются, если рассматривается квартира, доли в которой — собственность нескольких людей.

Под домом:

  1. Подвалы технического назначения. Помещения, спроектированное для размещения в них систем инженерного назначения, управляющих узлов. К нему должен быть обеспечен свободный доступ представителей технических служб;
  2. Фундамент. Опорная часть дома, на которую приходится большая часть нагрузки. Не может быть отторгнута;
  3. Инженерные коммуникации, за которые отвечает предприятие, предоставляющее различные ресурсы.

Возле дома:

  • земля под строением и придомовая территория;
  • техническое имущество, назначение которого — обслуживание собственников всех помещений отдельно взятого строения;
  •  места хранения автомобилей, зеленые насаждения, различные малые архитектурные формы.

Относительно земельного участка как объекта совместного использования. При определении этого понятия руководствуются статьей 16 ФЗ № 189 «О введении в действие …»:

  1. Земельный участок принадлежит живущим в строении, если его границы определены до момента, как ЖК приобрел юридическую силу и данные закреплены в специальном документе — Кадастре;
  2. Приобретает качества общедоступного в случае отклонений от условий предыдущего пункта после подачи в органы власти заявления соответствующего характера.

Доля в праве на имущество общего пользования

Статьей 36 ЖК устанавливается – владельцы жилого/нежилого имущества в строениях многоквартирного типа являются также собственниками общедоступного имущества по долевому принципу. Конкретный размер части определяется следующей, 37, статьей того же законодательного имущества — доля в общем имуществе пропорциональна размеру помещения владельца.  Конечная цифра не зависит от количества имущества, находящегося в собственного отдельно взятого жильца.

Важно помнить, что при проведении расчетов не учитываются размеры помещений общего доступа. Количество квартир во владении одного лица, никак не отражается на конечном размере доли.

Ответственные за содержание, ремонт имущества общего использования

Распределение обязанностей зависит от способа управления строением. Согласно ст. 161 ЖК их существует всего три:

  1. Непосредственно владельцами. В этом случае договоры со специализированными организациями заключаются лично. Недостаток способа – капитальное ремонтирование не может быть проведено за счет ФСР (Фонда содействия реформированию) ЖКХ.
  2. Товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом жилищного типа.
  3. Управляющей организацией.

После определения компании, владельцы помещений должны определить и согласовать с ее представителями все условия договора и, соответственно, подписать его. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК и заключенному договору управляющая организация за определенное вознаграждение берет на себя такие обязательства:

  • оказывать услуги, работы, которые направлены на содержание/ремонт;
  • предоставлять услуги по предоставлению электро-, газо-, водоснабжения;
  • осуществлять иные работы в рамках управления жильем.

Конечный вариант определяется на общем собрании собственников. Если владельцам жилых помещений по каким-то причинам не удастся выбрать какой-либо способ управления, то по умолчанию муниципальные органы назначат управляющую компанию. Выбрана она будет по итогам конкурса, который проводится в соответствии с ч.4 ст. 161 ЖК.

Порядок осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Под текущим ремонтом следует понимать комплекс мероприятий, направленных на устранение неисправностей, приводящих к отклонению от эксплуатационных показателей. Решение о его необходимости принимается на общем собрании всех собственников. Определение ответственного лица за проведение работ зависит от выбранного ранее способа управления домом.

Объем расходов на текущий ремонт зависит от доли в праве совместной собственности. Статья 54 Жилищного кодекса определяет, что их оплата производится за счет двух источников:

  • плата за содержание, ремонт (если дом управляется организацией, а также владельцами);
  • обязательных взносов членов ТСЖ или специализированного кооператива.

Необходимость капитального ремонта возникает в случае обнаружения изношенности, повреждения или выхода из строя оборудования, конструкций дома. В частях 1 статей 169 и 170 ЖК указывается, что такого рода работы оплачиваются за счет взносов всех владельцев квартир. Минимальный его размер определяется нормативным актом того субъекта России, которому подчиняется дом.

Есть несколько способов формирования фонда:

  • Взносы перечисляются на специальный счет.
  • Собранные средства переводятся на счет регионального оператора.

Основой для создания регионального оператора является нормативно-правовой акт конкретного региона/субъекта страны. Органами его управления определяется содержание региональной программы ремонта капитального плана. В нее включается период и очередность работ, а также полный их перечень.

Понравилась статья?
Загрузка...

Получите бесплатную юридическую консультацию прямо сейчас

Оставить комментарий

очиститьОтправить