Для наиболее эффективного управления многоквартирным домом российское законодательство предоставляет собственникам жилых помещений право организовать особую административную форму – товарищество собственников жилья или ТСЖ.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома или собственников соседних участков с жилыми строениями (домами) для совместного управления теми помещениями этого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, а также для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.
- Основные функции и задачи председателя ТСЖ ↓
- Основные задачи правления ТСЖ ↓
- Процесс выбора председателя ТСЖ и сроки правления ↓
- Дополнительные полномочия председателя, регламентируемые общим собранием ↓
- Степень ответственности председателя ТСЖ ↓
- Отчётность председателя ТСЖ перед домовладельцами ↓
- Оплата труда председателя ТСЖ ↓
О том какие обязанности председатель ТСЖ должен выполнять пойдёт речь в нашей статье.
Основные функции и задачи председателя ТСЖ
Председатель правления ТСЖ призван решать задачи, связанные с обеспечением бесперебойной работы всех коммунальных систем жилищного фонда.
Он ведёт диалог и участвует в переговорах с властью города и организациями, поставляющими коммунальные услуги. Информирование обо всех проблемах и ходом их решения членов ТСЖ – тоже прямая обязанность их председателя.
Круг функциональных полномочий председателя ТСЖ велик. Среди них:
- Реализация решений общего собрания членов объединения.
- Заключение договоров на предоставление коммунальными организациями соответствующих услуг, оптимизация этих отношений на выгодных для ТСЖ условиях.
- Обеспечения собственникам жилья своевременных и оптимальных поставок электроэнергии, воды, тепла от компаний-поставщиков.
- Контроль за работой подрядчиков по ремонту и обслуживанию инженерных коммуникаций и оборудования.
- Ведение отчётной документации, проведение банковских операций и подготовка бухгалтерской отчётности.
- Проведение общих собраний ТСЖ и заседаний правления.
- Принятие и анализ жалоб и обращений членов объединения, рассмотрение и исправление обнаруженных недостатков.
- Заключение сделок на приобретение необходимого оборудования и услуг (граничные суммы этих операций должны быть регламентированы Уставом ТСЖ).
- Регулярная отчётность перед членами правления и общим собранием по итогам своей деятельности.
Основные задачи правления ТСЖ
В структуру ТСЖ входят:
- Руководящий орган объединения — общее собрание членов товарищества.
- Правление товарищества, выполняющее управляющую функцию.
- Ревизионная комиссия со свойственной ей контролирующей функцией.
Главное направление работы председателя правления – создание возможностей для выполнения правлением своих функциональных обязанностей.
Согласно ст.147 ЖК РФ правление ТСЖ выполняет задачи исполнительного органа объединения, подконтролен он общему собранию.
Среди его функций:
- Принятие решений по всем проблемам ТСЖ, кроме проблем, решаемых общим собранием объединения.
- Избрание из состава членов правления председателя правления.
- Составление годового плана по всем направлениям работы ТСЖ.
- Заключение договоров на поставку услуг.
- Защита интересов объединения собственников во всех государственных и коммунальных организациях города.
- Организация сбора общего собрания для принятия решений по проблемным вопросам.
- Осуществление контроля над своевременным поступлением средств от всех членов товарищества.
- Подбор персонала для выполнения финансово-хозяйственных функций.
- Учёт списочного состава членов ТСЖ, бухгалтерский учёт и ведение отчётностей.
По решению общего собрания в случае необходимости на правление ТСЖ могут быть возложены и дополнительные функции:
- Вносить изменения в уставные документы ТСЖ.
- Сдавать в аренду на конкурсной основе нежилые комнаты, находящиеся в распоряжении товарищества.Но при этом решение правления должно быть предварительно обговорено и одобрено общим собранием коллектива.
- Получение прибыли от хозяйственной деятельности на основании сметы, внесённой с согласия общего собрания.
- Распоряжаться финансами, определёнными в фонд, не находящийся на балансе годовой сметы с целью проведения текущего, не запланированного ремонта.
Процесс выбора председателя ТСЖ и сроки правления
Председатель правления ТСЖ избирается из списка владельцев жилищного фонда ТСЖ. Кроме того, он должен быть членом правления этого объединения.
Форум, на котором избирается председатель, определяется Уставом ТСЖ:
- Общее собрание членов ТСЖ.
- Заседание членов правления товарищества.
Организация и проведения выборов председателя
Законодательство говорит, что председатель правления ТСЖ считается избранным, если:
- При голосовании за него отдали свои голоса большая часть членов объединения, принявших участие в общем собрании ТСЖ при условии существования кворума.
- За кандидатуру на должность председателя отдали свои голоса большая часть членов правления, принявших участие в заседании правления ТСЖ.
Срок исполнения председателем своих полномочий – до 2 лет. По прошествии этого срока председатель имеет право быть переизбран ещё на тот же срок.
При условии злостного невыполнения председателем своих функций или на основании нарушений, предусмотренных статьями КЗоТ РФ, он может быть переизбран:
- Голосованием общего собрания ТСЖ.
- Решением членов правления ТСЖ.
Квалификационные требования к кандидатуре на должность председателя:
- Высшее или среднее образование.
- Опыт работы на подобной должности не менее года.
- Прохождение курсовой подготовки по обучению управлению и содержанию зданий.
Дополнительные полномочия председателя, регламентируемые общим собранием
Спектр функций и задач, что входят в функции председателя, достаточно велик. Поэтому при необходимости он может быть инициатором пополнения штата работников ТСЖ бухгалтером, секретарём и разнорабочими.
Все решения, связанные с наймом на работу в ТСЖ, выносятся на общее собрание председателем, однако решение принимает собрание или правление ТСЖ. Функции по управлению деятельностью нанятыми работниками выполняет сам председатель ТСЖ.
Степень ответственности председателя ТСЖ
Председатель правления несёт персональную ответственность за организацию делопроизводства по деятельности ТСЖ: учету и хранению документов членов ТСЖ, самого ТСЖ, законностью заключения договоров и сделок, своевременностью выплаты налогов и ведению налоговой документации.
В поле внимания председателя находится и вопрос, связанный с действиями во время аварий, форс-мажорных ситуаций, когда есть угроза повреждения или разрушения собственности жильцов объединения. Председатель наделён правом на проникновения в жилые помещения во время отсутствия владельцев с целью ликвидации возникшей аварийной ситуации при непосредственной помощи коммунальных служб.
Перепланировки жилья, установка в квартирах дополнительного оборудования, вносящего изменения в оплату коммунальных услуг или способными нести угрозу жизни и здоровью жильцов, должно быть согласовано с председателем.
Отчётность председателя ТСЖ перед домовладельцами
Положением о работе ТСЖ закреплена норма ежегодного отчёта правления перед владельцами квартир. Вариантов такой отчётности несколько. Обычно это доклад председателя ТСЖ перед общим собранием. Но возможен вариант подачи письменного отчёта председателя членам правления ТСЖ, инициированная общим собранием. Форма отчета – произвольная.
Вместе с отчётом правления заслушивается или принимается в письменном виде и отчёт Ревизионной комиссии о финансово-хозяйственной работе ТСЖ.
На протяжении определённого временного периода председатель ТСЖ сдаёт владельцам квартир несколько отчётных документов, а именно:
- Отчёт о составе правления ТСЖ. Он включает в себя сведения о списочном составе членов ТСЖ, об изменениях и дополнениях, которые в нём произошли за отчётный период.
- Отчёт правления товарищества о проделанной работе. Содержит информацию обо всех направлениях деятельности правления: состояние проводимых ремонтных работ, продвижение вопроса капитального ремонта, замены оборудования, заключения договоров и сделок, анализ текущих расходов.
- Отчёт о чрезвычайных происшествиях и авариях (если такие имели место). В отчёте информация о самих ЧП, средствах, затраченных на устранение, и результатах проведения восстановительных работ.
- Отчёт о расходовании материальных средств. Анализируется баланс между поступлениями в виде взносов и субсидий и расходами на поддержание функциональных возможностей домовладения.
- Отчёт о проверках ТСЖ вышестоящими государственными организациями. Если в течение отчётного периода ТСЖ подвергалось проверкам административных и общественных организаций, до ведома домовладельцев доносятся результаты этих проверок.
- Отчёт о договорах ТСЖ. Содержит информацию об уже существующих договорах с коммунальными службами и вновь заключённых договорах.
Оплата труда председателя ТСЖ
С точки зрения юриспруденции заключение трудового договора между председателем и товариществом невозможно, так как неправомерными есть договора по найму между членом правления товарищества и самим товариществом. Это лишает председателя возможности получать зарплату, но оставляет возможность на получение вознаграждения. Величина его регламентируется Уставом ТСЖ и решением общего собрания членов объединения квартиросъёмщиков.
Оплата труда председателя ТСЖ зависит от многих факторов и поэтому вполне объяснимо имеет большую вилку. Её величина зависит от числа квартир в жилищном фонде ТСЖ и от круга обязанностей, входящих в полномочия председателя.
Так, если председатель имеет самый широкий набор полномочий и обязанностей, принимая на себя функции бухгалтера и делопроизводителя, и при этом дом многоквартирный, то вознаграждение должно быть достаточно высоко.
В крупных городах оно составляет 30–50 тыс. рублей. Если же, кроме председателя товарищество нанимает управляющего, бухгалтера или другой персонал, и при этом круг функций председателя значительно сужается, то оплата его труда будет относительно невысокой.
Оптимизировать работу председателя, повышая его материальную заинтересованность, может гибкая система премий и других поощрений. Если деятельность председателя позволила сэкономить средства жителей при оплате коммунальных услуг, или он нашёл варианты выгодной сдачи в аренду нежилых помещений из нежилого фонда домовладельцев и при этом ТСЖ получило определённую финансовую выгоду, то председатель может быть премирован решением общего собрания или правления ТСЖ.
Загрузка...