По закону, квартира, приобретенная в браке, считается совместно нажитым имуществом, даже если оформлена на одно лицо. При покупке (продаже) жилья, конечно, требуется согласие одного и супругов и это обязательное условие. Деньги, вырученные от продажи, также являются общими и находятся в распоряжении обоих.
Тем не менее, исключения (противоречия) в законе имеются. В каких случаях можно продать квартиру без согласия, как правильно составить договор или как его оспорить при необходимости рассмотрим подробнее в данной статье.
Семейный кодекс
Согласно ст.35 Семейного Кодекса, при оформлении сделки при покупке жилья, одним из супругов нотариальное разрешение от второго не требуется. Его согласие предположено по умолчанию. Но в п.3 той же статьи регистрация любой сделки с недвижимостью невозможна без письменного, официально подтвержденного согласия супруга. В суде он вправе оспорить факт сделки. Получается противоречие двух формулировок в одной статье Семейного кодекса.
На самом деле, к обязательствам не относится сам факт покупки квартиры. Сегодня сделки с недвижимостью считаются обоснованными сразу после подписания договора, и регистрация — это уже последующая формальность.
Что касается распоряжения имуществом, то покупаемое жилье еще не собственность супругов, значит, и хозяйничать на чужой территории они не имеют прав. Квартира будет считаться собственностью только после прохождения процедуры регистрации и никак иначе.
На стадии планирования покупки жилья, в распоряжении покупателя только денежные средства, а не квартира, причем в реалии даже на момент регистрации при покупке согласие от супруга, заверенное нотариусом, совсем необязательно.
С другой стороны, деньги считаются общими и в случае несогласия супруга на проведение сделки он вправе через суд признать ее недействительной по причине игнорирования мнения второго супруга.
Получается противоречие в трактовках одной статьи закона.
Образец документа
Согласие супруга на покупку квартиры является обязательным документом, который требуется при оформлении купли-продажи недвижимого имущества, если покупателем квартиры будет один из семейной пары. Необходимость его обусловлена тем, что имущество, приобретаемое в период зарегистрированного брака, является совместно нажитым.
Денежные средства мужа и жены, планируемые на приобретение квартиры, также считаются общими, а значит, в случае их траты на приобретение того или иного объекта недвижимости, супруги должны ими распоряжаться совместно. Именно поэтому, согласие супруга на покупку квартиры нужно для успешного и законного оформления договора купли-продажи.
Когда согласие супруга не требуется?
При ряде определенных условий оно не требуется при покупке квартиры:
- Брачный договор с обозначением всех условий по распоряжению имуществом между супругами в браке, а именно, лишение прав на квартиру для одного из них в случае приобретения.
- Жилье, полученное в дар или по наследству, не считается совместно нажатым.
- Если на сделку есть доверенность, то при невозможности присутствия одним из супругов при проведении сделки, доверенность послужит законным основанием для предоставления интересов мужа от жены или наоборот. Получается, что, например, жена на основании доверенности вправе подписывать любые документы в интересах мужа без личного его присутствия, равно как и то, что в качестве покупателя может выступать любое иное третье лицо, которому будет доверен весь процесс по проведению сделки (риэлтеру, когда всю процедуру от имени покупателя по покупке (продаже) жилья берет на себя).
- В случае развода и наличии свидетельства на руках процесс по разделу имущества считается завершенным. Покупка квартиры возможна без согласия второй половины. Только деньги могут считаться общими при разводе, но не разделе имущества. В данном случае, для подтверждения факта по расходованию средств при покупке квартиры, согласие второй половины нужно официально заверить у нотариуса.
Требования к оформлению и форма документа
При согласии, означает, что супруг одобряет сделку, отражая тем самым волю своего супруга, который непосредственно и будет проводить подобную сделку. Для оформления согласия нужно обратиться к нотариусу, предоставить паспорта, свидетельство о браке и заверить свое согласие, заполнив форму бланка спец. образца или составленного самими нотариусом.
Разрешительными документами для покупки квартиры считаются:
- паспорта заявителей или удостоверения личности;
- свидетельство о браке;
- правоустанавливающие документы на квартиру с указанием адреса квартиры, предположительной для покупки;
Супруг, давший жене разрешение на продажу, должен ознакомиться с образцом заявления, нотариус же в свою очередь – разъяснить все нюансы, способные возникнуть в браке в случае потребности раздела имущества в дальнейшем.
Оформление согласия
Согласие, заверенное у нотариуса – официальный документ, без которого невозможна последующая регистрация купленной квартиры в Росреестре, также в регистрационной палате. Оформление будет производиться на 1 человека и во избежание нюансов между супругами в дальнейшем этот факт стоит обязательно учитывать еще на стадии планирования покупки жилья.
Немаловажно, чтобы оформление документа о согласии было составлено юридически грамотно, подкреплено подписями, гербовой печатью. Иначе, документ впоследствии может оказаться юридически неэффективным.
Все реквизиты в документе должны быть четко прописаны (Ф.И.О., дата рождения, серия паспорта, кем и когда выдан, гражданство, адрес проживания, все условия по приобретению жилья с прописыванием точных данных), также цены, выбор квартиры, условия в случае оформления доверенности.
Дополнительно можно отразить номер квартиры, этажность, стоимость (прописать прописью).
Срок действия согласия (равно как и доверенности) — предположительно 1 год, но не более 3 лет с момента выдачи.
Когда покупателем выступит один из супругов, а второй даст свое разрешение на приобретение, в правоустанавливающем документе на жилье будет указан 1 собственник (так называемый титульный собственник). Однако, это не говорит о том, что он является единственным владельцем купленной недвижимости.
Приобретённое имущество будет в данном случае общим, и мужу и жене будет принадлежать доля в праве собственности на жилье, которая составляет ½ часть, что предусмотрено законом. Это означает, что несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры был оформлен, например, на мужа, то жена по праву может претендовать на половину жилья.
Проведение процедуры и сбор документов
Составляется на бланке специального образца с обязательным содержанием:
- Ф.И.О. заявителя;
- данных паспорта;
- свидетельство о браке;
- подписей о согласии на покупку-продажу квартиры;
- печати с обозначением регистрационного номера.
Кроме согласия, возможно составление доверенности на одного из супругов. Подписи, проставленные в документах, считаются основанием для наделения второй половинки полномочиями в случае со сделками по купле-продаже на законных основаниях.
Четкого оформления документов законодательством не предусмотрено. Достаточно грамотно и без ошибок указать все реквизиты, обозначить список действий, которыми впоследствии будет наделен представитель.
Указать сроки, в течение которых документы будут действительны (обычно это 12 месяцев), также возможность передоверия, например в случае с получением заверенной доверенности при наделении одного из супругов обозначенными в доверенности правами, в данном случае на покупку квартиры.
Стоимость и сроки
Оформить согласие на покупку жилья, равно как и доверенность на одного из супругов на право действовать от его имени можно сроком на 1 год. При самостоятельном составлении заявления достаточно его заверить у нотариуса. Стоимость услуги обойдется всего в 500-600 руб.
Причины отсутствия согласия
Большинство сделок проводится лишь на основании устного решения одного из супругов. Хотя это ошибочное положение вещей и согласие от нотариуса на сделку иметь все — же необходимо.
Не дать же его второй супруг может в случае:
- Отсутствия информации, необходимой при оформлении документации или совершения сделки.
- Неправильного оформления документации, в случае покупки жилья без помощи компетентных лиц риэлтора или юриста.
- Принципиальных позиций со стороны покупателя при несогласии, например, с требованиями закона.
- Умышленного скрытие информации от супруга, когда за покупателем сохраняется право приобретения жилья втайне от одного из супругов, а значит, последующая продажа возможна без его участия.
Как оспорить договор купли-продажи?
Поводом для расторжения оспаривания договора купли-продажи как раз и может стать факт того, что ранее не было составлено нотариально заверенное согласие 1 супруга на покупку жилья. Супруг вправе оспорить сделку, проведенную без его ведома. На это отводится 1 год с момента получения им информации о данном факте.
Пострадавший должен предоставить неопровержимые доказательства в суде того, что сделка проведена была незаконно и согласие на покупку дано не было. Только при таких условиях сделка по купле-продаже может быть признана недействительной.
Для обращения в суд пострадавший должен написать исковое заявление, предоставить доказательства того, что действия его законны и обоснованы, общие семейные деньги были потрачены на покупку жилья без его ведома.
https://www.youtube.com/watch?v=y804yrfQcUE
Советы и рекомендации
При покупке-продаже квартиры зачастую возникает множество разных юридических нюансов. Процедуры таких сделок в реальности сложны и часто противоречивы. С целью обхождения острых углов, супругам все же рекомендуется оформлять нотариально все свои действия, связанные с собственностью, даже если она была приобретена задолго до брака.
Если же покупает квартиру один из супругов, то стоит знать о некоторых правилах:
- Оформлять все сделки с недвижимостью нужно нотариально.
- Факт покупки жилья может быть оспорен, если один из супругов решил приобрести из корыстных побуждений либо просто не осведомлен о нормативах, прописанных в законе.
- На оспаривание сделки отводится 1 год.
Загрузка...