Возведение дома или жилой постройки является самым популярным и наиболее простым способом улучшить условия жизни. Эта методика носит название индивидуальное жилищное строительство или ИЖС и предусматривает наличие специально подготовленного для этого земли или участка под застройку.
Так, сперва, необходимо разобраться в вопросе, если ли возможность перевести земли сельхозназначения в ИЖС и как именно это выполнить, что для этого понадобится?
Преимущества перевода в ИЖС
На видах сельхозназначения, Земельный Кодекс РФ предусматривает возможность следующего строительства:
- На землях садоводства, дачного некоммерческого товарищества – исключается возможность регистрации проживания в доме.
- На огородных земельных наделах – только постройки некапитального типа, исключено право регистрации проживания в постройке.
И, тем не менее, в последнее время участились случаи покупки земель сельхозназначения с последующим переводом надела в тип ИЖС.
Это обусловлено неотъемлемыми преимуществами перевода земли в ИЖС:
- Возможность оформления официальной регистрации проживания в жилой постройке.
- Возможность регистрации адреса, со всеми сопутствующими особенностями процедуры.
- Возможность провести в дом газ, воду, подключить электроэнергию и т. д.
- Все муниципальные вопросы берет на себя местная власть и администрация (ведение придомовой территории, прокладка коммуникаций, расчистка въездов и т. д.).
Процедура перевода
Для того, чтобы перевести земли сельхозназначения в ИЖС понадобится четкое соблюдение некоторых несложных правил и выполнение регламентированного законом порядка.
Порядок действий
Все мероприятия по переводу земли в тип, позволяющий возводить жилые дома, вполне возможны и разрешены законом Земельного Кодекса РФ №172-Ф3. Исходя из документа, регламентируется порядок действий, и правило, согласно которому земельные участки с объектами ИЖС должны быть отнесены исключительно к землям типа «Населенные пункты — Градостроительство».
По регламенту, порядок действий включает такие шаги:
- Подбор минимального пакета документов.
- Оформление ходатайства.
- Передача документов в муниципальный орган села/поселковой администрации.
Документы
После заключения официального договора купли земли, можно задуматься о строительстве жилого дома. Но перед этим потребуется внимательно изучить акт ввода на землю, в котором должна быть указана сама возможность такого строительства.
В противном случае, возникает необходимость изменения целевого назначения участка и проведение соответствующей процедуры. В соответствии с действующим законодательством, суть перевода заключается в оформлении ходатайства о переводе земель типа сельскохозяйственного назначения под земельный надел поселка ИЖС.
Для этой процедуры понадобится собрать некоторые документы:
- Собственноручно написанное ходатайство.
- Справка из Кадастровой палаты.
- Гражданский паспорт (копия).
- Правоустанавливающий документ на имущество.
- Положительное решение правообладателя на надел о смене назначения земли (письменный вид).
Категории земельных наделов
Земельный Кодекс РФ предусматривает разделение всех земельных наделов на основные типы, по способу назначения и эксплуатации. Прежде, чем заниматься вопросами застроек на земле, необходимо выяснить разрешено ли это действующим законодательством.
Итак, вся территория страны, по основному назначению разделяется на земли, предназначающиеся для:
- сельскохозяйственного использования;
- населенных пунктов или градостроения;
- промышленных и социальных потребностей;
- фонд лесного хозяйства;
- водные ресурсы;
- зоны заповедников, природоохранные земли (охраняемые);
- земли, относящиеся к государственному резерву;
Так, стоит понимать, что возведение жилых построек возможно проводить исключительно на относящихся к типу:
- Градостроения.
- Сельского хозяйства.
В соответствии с постановлением, остальные земли, категорически запрещено использовать или переоформлять под ИЖС.
Все остальные типы земель, представленные и регламентированные законодательством, предусматривают исключительно:
- огородничество;
- постройки хозяйственного значения;
- возведение дач и приусадебных домиков;
- изготовление сельхозпродукции;
Правила оформления ходатайства
Ходатайство в поселковую администрацию, на территории которой располагается надел, представляет собой прошение о переводе категории.
Также, к просьбе прикладывается соответствующий акт ходатайства, который включает в себя следующие данные:
- Основания для изменения категории надела.
- Фактические границы участка.
- Номер земельного надела по регламенту садоводчества, дачного товарищества и т. д.
- Номер, выданный в кадастровой службе.
- Назначение земли, которая числится на данный момент.
- Желаемая категория участка.
Срок рассмотрения и стоимость
Официально, рассмотрение поданного ходатайства в районную поселковую администрацию занимает не менее 60 календарных дней. По истечении данного времени, на протяжении двух недель, представитель госструктуры должен предоставить заявителю официальный ответ: положительное решение или категорическое «нет».
На примере ранее произошедших переводов, в случае, если надел располагается на удалении от границ населенного пункта, и в будущем, поселковые границы не будут расширяться, получить положительное решение от администрации не представляется возможным.
На цену оформления и выполнения подобной процедуры оказывает влияние несколько основных факторов:
- Размер надела.
- Цена, указанная инспектором кадастровой службы.
- Уровень подготовки документации.
- Наличие полноценного проекта дома на момент оформления.
- Необходимость проведения анализа земли в экологической службе.
Относительно каждого вышеперечисленного пункта, необходимо в индивидуальном порядке взвешивать все положительные и отрицательные стороны, и тогда реально смотреть на вопрос перевода категории земли в ИЖС. Каждую стоимость необходимо просчитывать в отдельности, исходя из первоначальных условий, и рассматривать возможность отказа в смене категории.
В противном случае, (если таковое будет доказано), гражданину будет вменено обязательное возмещение ущерба государству от потери прибыли с земельного участка.
Особенности налогообложения
Еще одним несомненным преимуществом процесса перевода сельскохозяйственных земель в ИЖС является методика льготного или упрощенного налогообложения, который обеспечивается благодаря налоговому вычету.
Такой перевод предусмотрен непосредственно для строительства, поэтому по закону есть небольшая особенность налогообложения: если в течение 10 лет с момента переоформления участка строительства так и не было начато и не было зарегистрировано в соответствующей инстанции, налог на землю удваивается.
Поэтому, не стоит особенно затягивать со строительством жилых построек на вновь оформленных участках ИЖС.
Применение категории ИЖС для надела земли намного выгоднее в экономическом плане, так как в таком случае выплата суммы компенсации недополученных доходов государству и собственно цена самого перевода земельного надела, достигает приблизительно 30% от кадастровой стоимости участка.
Помимо этого, в целом обложение налогами жилого строения, которое располагается на данном участке в значительной степени меньше и проще, чем, в случае, если дом находится в черте города.
Основные причины отказа
К большому огорчению многих граждан, сам факт перевода сельскохозяйственных и других категорий земель в ИЖС не всегда разрешен с точки зрения закона.
Так, закон регламентирует некоторые основные причины отказа по представленному ходатайству:
- Существует постановление или дополнительный акт о запрете перевода участка.
- Перевод противоречит Земельному Кодексу или Градостроительному законодательству.
- По итогу экологического анализа, был дан категорический отказ.
- Целевое назначение участка не соответствует запрашиваемым землеустроительным документам.
- Высокая кадастровая цена на участок.
- Земельный надел располагается слишком близко от населенного пункта.
- Участок находится вдалеке от населенных пунктов.
Также, стоит отметить, что в большой вероятности будет получен отказ на перевод земель, если первоначальная категория участка относится к типу сельскохозяйственные, общего назначения, т.е. участок относится к пастбищам, лугам и т. д.